早上八點(diǎn)半，廣州的顧女士拿著整理好的相關(guān)證件來(lái)到了銀行營(yíng)業(yè)廳門(mén)口。為了申請(qǐng)到提前還貸的名額，她特地向公司請(qǐng)了一天假。
“我之前來(lái)過(guò)一次，但銀行規(guī)定只有周一、周四可以辦理提前還款，還必須出具身份證、貸款合同等各類(lèi)證明，沒(méi)有了線(xiàn)上申請(qǐng)渠道，線(xiàn)下預(yù)約真的好麻煩。”
【資料圖】
春節(jié)前后，“提前還貸比借錢(qián)難”、“提前還貸究竟可以省多少錢(qián)”等相關(guān)詞條頻繁登頂微博熱搜。在小紅書(shū)、抖音等多個(gè)社交平臺(tái)上，網(wǎng)友們分享出自己的還貸經(jīng)歷，“提前還貸”成了人們熱議的話(huà)題。
“大家不是提前還貸了，就是在提前還貸的路上?！?
很多把這些當(dāng)作段子看的人并不知道，越來(lái)越多的“房奴”正在加入這股風(fēng)潮。
“還錢(qián)比借錢(qián)難？”
面對(duì)涌現(xiàn)的“提前還貸潮”，不少銀行設(shè)置了“時(shí)間門(mén)檻”，同時(shí)關(guān)閉了線(xiàn)上還貸渠道，還貸人只能提前兩個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間在線(xiàn)下排隊(duì)預(yù)約，部分銀行對(duì)提前還款次數(shù)設(shè)限，還有銀行要求還貸人繳納部分違約金。
“難”，成了大多數(shù)提前還貸人的直觀感受。
以前排隊(duì)等放款，如今變成了排隊(duì)等提前還款。有網(wǎng)友調(diào)侃，預(yù)約提前還貸名額，比搶春運(yùn)的票還難。
“我是2017年買(mǎi)的房，當(dāng)時(shí)共支付450萬(wàn)，向工商銀行貸了150萬(wàn)元，期限30年，利率4.9%，加上公積金，每月還款金額為7500元，到目前已經(jīng)還了50多萬(wàn)?！?
楊女士是此次提前還貸大軍中的一員，去年九月她湊齊了一筆錢(qián)，起初打算再購(gòu)入一套房，可深圳樓市遇冷，她只能作罷。后來(lái)她又將希望寄托在理財(cái)產(chǎn)品上，卻發(fā)現(xiàn)三年定期的利率才3.25%，根本跑不贏房貸，思前想后還是決定用這筆錢(qián)把貸款結(jié)清。
按照官方說(shuō)法，近期工商銀行正在升級(jí)系統(tǒng)，暫時(shí)關(guān)閉了線(xiàn)上申請(qǐng)渠道，楊女士不得不去銀行營(yíng)業(yè)廳線(xiàn)下申請(qǐng)預(yù)約提前還房貸。
本來(lái)想著能盡快辦完，結(jié)果一到銀行，來(lái)辦理提前還貸的人已經(jīng)排起了長(zhǎng)隊(duì)。排隊(duì)、咨詢(xún)、填表一系列操作完成后，楊女士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，“以前最多等一個(gè)月就能有名額，現(xiàn)在保守估計(jì)要排兩個(gè)月?！?
類(lèi)似的案例也發(fā)生在山東。
過(guò)去五年，李先生向銀行還了34萬(wàn)元，其中10萬(wàn)是本金，利息高達(dá)24萬(wàn)。重壓之下，提前還貸成了他的不二之選。1月16號(hào)，李先生在建設(shè)銀行APP上預(yù)約了提前還本申請(qǐng)，返還部分貸款，扣款日期在3月1日。這幾天，他想繼續(xù)在APP上申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，但相關(guān)頁(yè)面顯示半年后才可以預(yù)約。
“過(guò)年期間一直有人咨詢(xún)，但是我們這邊已經(jīng)沒(méi)有額度了，想還貸至少需要提前一個(gè)月預(yù)約，目前最早能排到4月份?！苯ㄔO(shè)銀行湖南地區(qū)某支行的房貸客戶(hù)經(jīng)理向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露。
不過(guò)也并非所有銀行都需要等待數(shù)月的時(shí)間，長(zhǎng)沙渤海銀行的工作人員表示，在該行辦理的房貸，近期申請(qǐng)之后只需十五個(gè)工作日就可以提前還款了。
此外，各家銀行對(duì)于提前還貸是否收取補(bǔ)償金或違約金，以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定各有不同。
比如渤海銀行稱(chēng)，是否罰息會(huì)嚴(yán)格按照貸款合同執(zhí)行；工商銀行以三年為期限，沒(méi)有供滿(mǎn)會(huì)罰息三個(gè)月；而郵政銀行以一年為界，沒(méi)有供滿(mǎn)的罰剩余本金的1%。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，“如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無(wú)權(quán)拒絕的。提前還房貸是否可以收取違約金或補(bǔ)償金除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定?！彪m然阻礙重重，但購(gòu)房人提前還貸的熱情依然高漲。
“少掏腰包”
這場(chǎng)提前還貸潮的導(dǎo)火索，是春節(jié)以來(lái)多地房貸利率的密集下調(diào)。
自1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套房住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多城紛紛下調(diào)或取消首套房貸利率下限。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，其中珠海、株洲和南寧首套房貸利率降至3.7%，是目前全國(guó)的最低值。
越來(lái)越多符合條件的城市下調(diào)首套房貸款利率。相比之下，前幾年高價(jià)買(mǎi)房的一批人卻面臨著利率普遍在5%以上，甚至超過(guò)6%的高額利息。
創(chuàng)歷史新低的房貸利率，不僅觸動(dòng)了部分買(mǎi)房者的神經(jīng)，更是刺激了高位上車(chē)的存量房貸購(gòu)房者。
新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大，想要通過(guò)提前還款降低貸款成本的購(gòu)房者增多就是意料之中了。
盡管提前還貸普遍要繳納違約金，但是相比較而言罰金的成本遠(yuǎn)低于貸款利息。
以上述楊女士150萬(wàn)貸款為例，2023年2月提前還完剩余近100萬(wàn)房貸，節(jié)省利息近60萬(wàn)元。假設(shè)楊女士三年期未滿(mǎn)，也僅僅只需要支付每月2000元，3個(gè)月共計(jì)6000元的罰息。
除此之外，還有一個(gè)非常重要的原因是：目前投資理財(cái)收益率低于房貸利率，春節(jié)前期，債券市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整，部分理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)了凈值回撤的現(xiàn)象，更有個(gè)別產(chǎn)品觸發(fā)大額贖回，部分資金流回存款賬戶(hù)。
而根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：“截至2022年12月末，全市場(chǎng)存續(xù)開(kāi)放式固收類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品近三個(gè)月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。”
理財(cái)和存款利率走低，手上的資金沒(méi)有更好的投資渠道，同時(shí)也難以預(yù)測(cè)資產(chǎn)收益是否高于房貸利率的成本，不如將手上的資金用于提前還貸更加心安。
房貸利率變高了，理財(cái)收益走低了，老百姓自然開(kāi)始“爭(zhēng)著提前還貸”了。
對(duì)于曾經(jīng)買(mǎi)房投資的人來(lái)說(shuō)，當(dāng)樓市不景氣撞上投資領(lǐng)域的不景氣時(shí)，及時(shí)撤場(chǎng)止損，將理財(cái)投資的款項(xiàng)用于還貸賣(mài)房是更好的選擇。
同時(shí)，老百姓對(duì)于樓市的信心尚未恢復(fù)也是“還貸潮”出現(xiàn)的重要原因。近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對(duì)未來(lái)預(yù)期不明朗，部分借款人試圖通過(guò)全部或部分提前還款來(lái)減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。
除了上述手里有足額資金，全部還清后減少后續(xù)利息支出的情況外，還有一部分人可能存在通過(guò)提前償還房貸，然后去申請(qǐng)銀行的房抵貸或經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)，以獲取更低的貸款利率。
提前還貸、轉(zhuǎn)貸降息，利率高位上車(chē)的購(gòu)房者們有自己的選擇。但最終目的只有一個(gè)，“少掏腰包”。
還貸也要“趕時(shí)髦”？
對(duì)于銀行而言，房貸業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)期資產(chǎn)，大量的貸款回款加大銀行放貸部門(mén)的壓力同時(shí)也勢(shì)必會(huì)影響銀行的利潤(rùn)。因此，部分銀行采取一定的措施來(lái)提高還款門(mén)檻也是意料之中。
而對(duì)于有房貸的購(gòu)房者而言，要不要跟風(fēng)，讓不少人猶豫。
并不是所有人都適合提前還貸，中原地產(chǎn)梳理了三類(lèi)不適合提前還貸的情況，包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過(guò)1/3等。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼也指出，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，要從兩個(gè)方面來(lái)考量：投資收益是否可以覆蓋貸款利息和個(gè)人現(xiàn)金是否足以應(yīng)付日常生活需要。
這場(chǎng)潮水將何時(shí)退去？或?qū)⒏記坝浚?
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向業(yè)界指出：“只要房貸利率高于理財(cái)利率，只要房?jī)r(jià)還在下跌，且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)，就一直會(huì)存在?！?
董希淼認(rèn)為，2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙?
