政策利率帶動LPR下行，存量房貸下調(diào)空間大

冉學(xué)東

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當(dāng)前制約我國經(jīng)濟最大的因素是居民的消費，居民消費需求低迷，主要原因是居民資產(chǎn)負(fù)債表的收縮，由于三年疫情的“疤痕效應(yīng)”，居民對于可支配收入的選擇趨于保守，增加儲蓄，減少消費，這時候政策的出發(fā)點應(yīng)該是增加居民收入，減輕“疤痕效應(yīng)”，提振居民消費信心。

當(dāng)前在居民收入中，有一個非常明顯的支出項就是存量房貸利率，這部分利息支出成為居民的一大負(fù)擔(dān)，直接阻礙了消費需求的提升。

去年以來，由于政府政策目的為了刺激居民購買房屋，刺激新增房貸，主要是下調(diào)首套房貸利率，利率下調(diào)幅度的非對稱性造成了一些扭曲現(xiàn)象，增量的貸款利率與LPR有所脫鉤，在LPR利率降幅不大的情況下，實際的貸款利率大幅走低。房貸利率從去年年初5.5%附近一路降至目前3.8%-4.0%的區(qū)間，今年3月的加權(quán)平均利率比2021年底下行149bp。

但是，不少存量房貸的利率還維持在5%以上甚至更高的水平，去年存量房貸利率與5年期LPR掛鉤，同期只調(diào)整了35bp，這導(dǎo)致3%的存款利率就足以吸引居民和企業(yè)來存，那么5%以上的存量房貸利率就顯得更高，導(dǎo)致居民更有動力去提前還貸，直接抑制了居民的消費和投資需求。

近幾個月來，PPI逐步走低，4月CPI是0.1%，5月是0.2%，維持在低位，這導(dǎo)致我國的實際利率水平持續(xù)提高，目前我國2年期國債收益率是2.072%，按照5月份通脹是0.2%來計算，則實際利率是1.872%，這個利率是相對比較高的。過高的實際利率會抑制消費和投資意愿，導(dǎo)致儲蓄意愿繼續(xù)升高。

去年央行也有兩次降息，也是先從下調(diào)逆回購利率開始的，去年1月17日，央行分別下調(diào)一年期MLF和7天期逆回購利率各10個基點至2.85%、2.10%。接著去年8月15日，周一分別下調(diào)了一年期中期借貸便利（MLF）和7天期逆回購操作利率0.1個百分點，為今年以來第二次下調(diào)政策利率。

不過，去年LPR下調(diào)三次，1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個基點。去年全年降低了存量房貸利率35個基點。其中，5月20日下調(diào)LPR是在MLF未變的情況下，這是2019年建立LPR新機制以來第一次。

因此此次7天期逆回購利率下調(diào)后，必然伴隨著LPR的下調(diào)，7天逆回購利率與MLF的1年期利率利差在75BP，因此市場預(yù)計，6月15日MLF操作利率也將下調(diào)0.1個百分點至2.65%，而本月1年期LPR報價和5年期以上LPR報價也很可能出現(xiàn)非對稱下調(diào)，即1年期LPR報價可能下調(diào)5個基點，5年期以上LPR報價下調(diào)15個基點，這也是部分研究人士預(yù)測的。

不過對于當(dāng)下的經(jīng)濟，央行的預(yù)測還是比較樂觀的。央行行長易綱6月7日在上海調(diào)研時表示，我國經(jīng)濟處于疫情沖擊后的恢復(fù)階段，生產(chǎn)活動有序開展，市場主體資產(chǎn)負(fù)債表正在修復(fù)。

對于近來月份CPI、PPI環(huán)比下降，易綱的解釋是，主要受兩方面因素影響。一是供需恢復(fù)存在時間差。在穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策有力支持下，國內(nèi)生產(chǎn)持續(xù)加快恢復(fù)，農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)穩(wěn)定、物流渠道暢通，居民“菜籃子”“米袋子”供應(yīng)充足。同時，汽車、家裝等大宗消費需求偏弱。二是基數(shù)效應(yīng)明顯。去年國際油價一度逼近140美元/桶大關(guān)，今年以來已回落至80美元/桶附近，帶動我國物價同比漲幅走低；去年3月鮮菜價格受疫情擾動影響反季節(jié)上漲，對今年也存在高基數(shù)影響。

易綱強調(diào)，實體經(jīng)濟生產(chǎn)、分配、流通、消費是一個循環(huán)過程，我們要系統(tǒng)、辯證地看待分析。隨著消費場景恢復(fù)，居民消費逐步提升，1-4月社會消費品零售總額累計增長8.5%，比上年全年加快8.7個百分點。居民消費支出擴大將轉(zhuǎn)化為企業(yè)和勞動者收入，進(jìn)而又會帶動更多的消費。預(yù)計二季度GDP同比增速會比較高（主要是基數(shù)效應(yīng)），CPI下半年有望逐步回升，到12月CPI同比將在1%以上。這個判斷也是今年央行對外表態(tài)的一貫觀點。

也就是說，央行在對實體經(jīng)濟和通脹預(yù)判比較樂觀的情況下，下調(diào)政策利率，可能更傾向于降低房地產(chǎn)貸款利率，尤其是存量房貸利率，釋放居民的消費潛力。